Mutuo per acquisto casa

Cosa sapere prima di chiedere un mutuo in banca

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Mutuo per acquisto casa

E’ arrivato il momento. Siamo grandi, indipendenti e vogliamo comprarci una casa tutta nostra! Non siamo come i tedeschi o i finlandesi che preferiscono stare in affitto; noi italiani preferiamo la stabilità, non amiamo cambiare spesso abitazione e, così come hanno fatto i nostri genitori e ancor prima i nostri nonni, vogliamo avere una casa di proprietà. Per farlo abbiamo bisogno della nostra banca che ci finanzi l’acquisto. Cosa ci chiede la nostra banca per poterci erogare il mutuo? Scopriamolo!

In tempi di “credit crunch” è sempre più difficile vedersi concesso un mutuo dalla nostra banca. E’ vero, molte banche italiane (e non solo!) sono in crisi di liquidità, si vedono aumentare le sofferenze (imprese e persone che non pagano i propri debiti) e hanno investito negli anni passati in asset che oggi valgono meno. Però non tutte le banche sono uguali e ricordiamoci che l’attività principale bancaria è proprio quella di erogare credito (alle imprese, ma anche alle persone); la banca trae profitto da questa attività e se la nostra richiesta si combina bene con le aspettative di credito del nostro istituto bancario, sarà difficile dirci di no!

L’errore che molte persone, sopratutto giovani coppie, commettono è quello di recarsi in Banca senza avere le idee chiare. Avere le idee chiare sulla propria capacità di indebitamento e sulle spese connesse all’acquisto di una prima casa è fondamentale per avviare una seria domanda di mutuo alla nostra banca. Più chiari saremo noi, più chiara sarà la nostra banca e il nostro gestore di fiducia nel darci le informazioni e nell’analisi di un pre-ok finanziario di fattibilità.

Di seguito una serie di domande a cui dobbiamo rispondere prima di recerci in banca:

  1. Ho trovato la casa dei miei sogni e sono daccordo con il venditore circa il prezzo. Ho il 25/30% del valore dell’acquisto come autofinanziamento?
  2. Ho un contratto di lavoro da più anni, anche se a tempo determinato? Se lavoro da poco e/o con un contratto precario ho un garante valido?
  3. L’assicurazione vita la farò presso il mio istituto di credito?
  4. Ho la consapevolezza del peso della rata sul mio reddito complessivo? Ho visto la varie rate a tasso fisso, variabile e per le diverse scadenze?
  5. La casa che voglio acquistare è in regola dal punto di vista edilizio e urbanistico?
  6. Devo solo acquistare o ho anche bisogno di ristrutturare?

Vediamo di aiutarvi nell’analisi:

Importo massimo concedibile. Gli istituti di credito, in rispetto dei principi legati alla fondiarietà del mutuo, concedono al massimo l’80% del minor valore tra prezzo di acquisto (come da atto pubblico di compravendita) e il valore dato dal perito all’immobile. E’ possibile superare questo limite, ma è bene sapere che per farlo, la Banca, deve assicurarsi con un soggetto terzo per l’importo eccedente l’80%. Questa assicurazione ha un costo che viene scaricato sul richiedente (con un aumento del tasso) e peggiora la qualità del credito da concedere (aumenta il rischio per la banca, il cliente vede peggiorare il proprio rating di solvibilità).

Tempo indeterminato o determinato. E’ falso il principio secondo cui se non ho un rapporto di lavoro a tempo indeterminato non posso accendere un mutuo. Anche perchè oggi giorno che differenza c’è tra determinato e indeterminato, sopratutto se parliamo di piccole imprese sotto i 15 dipendenti? Diventa importante, invece, potere dimostrare di avere una professionalità cercata dal mercato del lavoro e dimostrare di avere lavorato con una certa continuità negli ultimi anni. Qui diventa importante, in ottica di preparazione alla richiesta di mutuo, andare in banca già con l’estratto conto contributivo INPS, che ci mostra per quali aziende e per quanto tempo abbiamo lavorato in passato.

Assicurarsi o non assicurarsi. E’ vero, l’assicurazione sulla vita non è obbligatoria e non c’è alcun obbligo di farla con la propria banca. Ma è anche vero che la Banca non è obbligata ad erogarci il mutuo. Se conosciamo le dinamiche di pricing e la redditività sappiamo già rispondere alle domande circa l’assicurazione. Assicurare il mutuo sulla vita e/o anche sul rischio di perdita di impiego significa non lasciare debiti agli eredi! Paghiamo l’assicurazione pregando che non si debba mai utilizzare (chi assicura l’auto sperando di fare un incidente?); ciò non vuol dire che è un costo “inutile”; assicurare il mutuo dal rischio di morte e di perdita di lavoro significa costruire uno scudo per gli imprevisti che per loro natura sono “imprevedibili” e “non certi”. La banca guadagna su due versanti: migliora la qualità del credito che sta erogando (protegge il rischio di insolvenza in caso di premorienza e disoccupazione) e guadagna il premio versato (premi – liquidazione sinistri sarà il suo profitto!). Siamo ancora sicuri di non volerci assicurare?

Rapporto rate/reddito. E qui casca l’asino! Come direbbe un vecchio Prof. di scuola media. Questo punto è fondamentale e poco conosciuto. Alla banca non interessa quanto IO posso pagare, alla banca interessa che POSSO pagare! I dati si analizzano in maniera semplice ed accurata prendendo solo i dati “certi” e “dichiarati”:

Al numeratore metto tutte le rate che sto pagando (ad eccezione di quelle che scadono entro 6 mesi) al mese (es. se ho rate semestrali, è sufficiente dividere per 6). Al denominatore metto il reddito mensile. Se sono un dipendente calcolo la media delle ultime 3 buste paga e lo rapporto al reddito netto dato dal CUD; se sono lavoratore autonomo faccio la media degli ultimi 2 modelli UNICO prendendo come misura il reddito netto (reddito imponibile – imposta netta).

Se il rapporto è vicino al 35% per il lavoratore dipendente e 40% per il lavoratore autonomo (il perchè del gap del 5% dovrebbe essere chiaro a tutti!) allora abbiamo il requisito di indebitamento accettabile richiesto da qualsiasi Banca.

Esempio: se sono un impiegato e al netto prendo 1.500 euro al mese è inutile chiedere una rata da 1.000 euro mensili! Il mio rapporto ideale è 525 euro. Dunque tutte le rate che pago mensilmente non dovrebbero superare quella soglia limite.

Piccolo inciso. Se scelgo il tasso variabile, il rapporto rata-reddito verrà comunque calcolato sul tasso fisso di durata equivalente!

Regolarità dell’immobile. Ha senso andare in banca a chiedere un mutuo se non sappiamo neppure se la casa è in “regola”? Io dico di no; significa solo spendere i soldi della perizia che, anche in caso di delibera negativa, saremmo costretti a pagare (250-600 euro). Consultiamo prima un tecnico di fiducia (geometra, ingegnere, architetto) che controlli la situazione urbanistica dell’immobile (concessione edilizia, sanatoria, certificato di abitabilità/agibilità, …). La banca non finanzierà mai un immobile irregolare; deve iscrivere ipoteca di 1 grado su quell’abitazione e vorrà averla assolutamente in regola!

Acquisto o ristrutturazione? Ricordandoci sempre degli importi massimi concedibili (80%), ribaltiamo anche qui il concetto. Sia che acquisti sia che ristrutturi, l’importo massimo sarà l’80% del valore di acquisto + 80% del valore di ristrutturazione. La differenza è che, quasi sempre, l’importo per la ristrutturazione ci verrà concesso a SAL (stato avanzamento lavori).

Fatte queste semplici, ma fondamentali, premesse possiamo recarci in Banca con più consapevolezza!

 

 

 

Un pensiero riguardo “Cosa sapere prima di chiedere un mutuo in banca”

  1. Articolo semplice quanto importante che per i profanai come me è perfetto per fare accendere delle lampadine in testa.
    Assicurazione vita, calcolo rata, S.A.L. per ristrutturazione sono state le tre cose che ho più apprezzato.
    Grazie,
    Federico

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